美国房产投资的税收问题


美国房产投资的税收问题

 

_什么是外国人?

_持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien),与一般美国纳税人完全相同。

 

_未踏足美国的外国人,当然保留外国人(Non-Resident Alien)身份,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为(Resident Alien),要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:

#1,假如外国人一年内, 连续或者断续, 居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。

          例 子: 31日 入境, 420日离境(51);  615再次入境, 1030日 再次离境(137), 那么按美国税务局的算法总共在1年内呆了189, 不 能算作税务意义上的外国人. 这种情况应该和美国本国人的算法纳税

#2,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美 时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税 人。

          例 子: 2014年 在美国呆的时间为120(”#1”所 诉的算法), 2015年在美国呆的时间为90(按“#1“所 诉的算法), 2016年 在美国所呆的时间为140(按“#1“所 诉的算法). 所有2014~2016年呆的时间都少于183, 但是按规则#2的算法, 仍 然不能算作税务意义上的外国人. 这种情况应该和美国本国人的算法纳税. 因为 120/6 + 90/3 + 140 = 190 (大 于183天的规定)

 

_几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、 外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

 

_外国人税务好处 (动产缴税, 不动产缴税)

_动产缴 税

_假如在税务上符合外 国人(Non Resident Alien)身分,动产投资所得不用交税. 例如在美国赚取的联邦公债利息、银行利 息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)

 

_外国人由于没有社会安全卡号码,在美 国银行股 票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有 效期是三年,三年后须 再填,否则银行将扣除预缴税。

 

_一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都是外国人身份并填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

 

_不动产缴 税 (外国人房地产收入)

_外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖房增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们保税时填的表不同(1040NR表格)

 

_外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人能享用以下两项扣税的优惠

 

#1个人免税额(Personal Exemption)

–美国纳税人每人有$3,950个人免税额,已婚共同报税者可得$7,900个人免税额,家中有「受抚养人(例如: 小孩, 一年中在美呆超过183天的父母)(dependent)者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公民,或是南韩公民。

 

#2标准扣税额(Standard Deduction)

–美国纳税人可而使用起码$6,200标准扣税额,已婚共同报税者有$12,400标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便 等于没有任何扣税的优惠。

 

_因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高

 

_外国人卖屋时的收入

_有一条税例,名为Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980(外 国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并税率比较低的「长期资金增值(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。

 

_此外,外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税 (通过报税再返还给个人多交的部分-别偷懒不去要自己的钱哦)

 

_除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。

 

_这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

 

_外国人遗产赠予税

_每个美 国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。

 

_目前,遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与 税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元,同样免付赠与税。

 

_外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的动产(股票、债券)、 甚至不动产(房地产), 都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。

_外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年13千 元免赠与税的条例,可是他们仅 有6万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。(现在就开始给人孙, 10年夫妻两人可给出26万不用交税. 如 果你有两百万, 算一算要多少年) 所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子 女,需要先成立公司(例如TRUST/信托公司),将房 地产放入公司,然后将公 司股票作赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税

 

_另外,外国人假如去世,产业一样要通过法 庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的 身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,去避免将来需要通过认证。

 



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